재건축 VS 재개발, 어디에 투자할까? 사업 단계부터 이해하라 – 부동산114 볼까요

>

재개발재건축 투자는 사업단계의 이해로 분양시장이 활성화되면서 재개발재건축 정비사업에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 기존 노후주택 소유자, 즉 조합원이 되면 상대적으로 저렴한 비용으로 입주권을 따낼 수 있기 때문이다. 특히 서울은 택지지구가 부족해 기존 아파트나 저층 노후주택(빌라, 다가구, 단독주택/다가구 등) 정비사업을 통해 대부분의 신규 분양 물량이 나오고 있는 상황이다. 하지만 조합원도 새 아파트에 입주하기까지는 넘어야 할 사업단계가 많다. 정비사업 조합원이 되고 싶다면 사업단계의 이해가 기본인 이유다. 재개발 ∙ 재건축을 진행하려면 일반적으로 약 10년 동안 크게 10여개 사업 단계를 넘어야 한다. 사업 단계마다 성격과 의미 등이 다른 만큼 각각의 성격을 이해할 필요가 있다.​

>

“기본 계획”이란 문자 그대로 정비 사업의 기본이 되는 계획을 책정하는 단계이다. 서울시장 등 지자체장이 사업 방향과 사업 기간 등 기본 현황에 대한 가이드라인을 제시한다. 아파트와 같은 공동주택은 안전진단이라는 절차를 거쳐야 재건축 추진이 가능해진다. 공동주택은 구조안전성에 문제가 발견될 경우 주민 안전을 위한 재건축 추진을 결정하기 때문이다. “정비 구역 지정”은 기본계획에서 책정하고 있던 정비 대상을 보다 상세하게 확정하는 과정이다. 개발 대상 세대를 보다 구체화하고 구역의 명칭이나 면적, 범위 등을 명확하게 결정한다. 추진위와 조합설립은 정비사업의 주체를 선정하는 과정이다. 사업을 성공으로 이끄는 리더를 조합원 투표로 선정하는 것이다.조합 설립이 끝나고 ‘사업시행인가’를 받았다면 반환점을 돌았다고 평가할 수 있다. 정비사업과 관련된 내용이 사업시행인가 단계에서 대부분 확정되기 때문에 신속하게 사업을 진행할 수 있다. 관리처분계획은 조합원 개개인의 재산에 대한 감정평가 등의 권리관계를 확정하는 절차다. 관리처분계획이 끝나면 사실상 앞으로는 정비사업이라기보다는 신규 건축사업 절차와 같다. 최종 확정된 조합원들이 본격적인 이주에 돌입하면서 기존 건축물은 철거된다. 조합원 외 물량에 대해서 일반 청약 절차가 끝나면 사업 7부 능선을 넘었다고 볼 수 있다. 착공 후 2~3년 뒤 새 건물이 완공되면 입주와 청산에 사업은 끝난다.​

>

​ 다시 건축 투자는 수익성 높은 중층 이하 대단지에 접근해야 재건축 사업에서는 상대적으로 수익성이 우수한 10층 이하의 중 ∙ 저층 아파트가 사라지는 추세다. 1990년 이전에 준공된 서울시 아파트는 약 35만 여가구에 이 중 10층 이하 아파트는 전체의 18%수준에 불과하다. 일반적으로 중저층 재건축 단지는 상대적으로 수익성이 높다. 과거 1970~1980년대에 지어진 아파트는 개발 가능한 용적률에 여유가 많아 5~10층의 단지를 30층 이상 고층에 신축할 수 있다. 높아진 층수로 늘어나는 가구 수만큼 일반분양할 수 있고 조합원의 추가 분담금을 낮춘다. 하지만 이처럼 수익성이 좋은 중저층 아파트가 서울에서는 비상이 걸렸다. 저층하면서도 단지 규모가 큰 단지일수록 일반 분양에 따른 조합원 수익성은 상대적으로 높아질 수 있다. 현명한 투자자라면 장기 투자의 관점에서 희소성이 높아진 수도권 10층 이하의 재건축 단지 중심에 관심을 가져야 한다.​​

>

재개발 투자는 사업 추진 의지와 면적입지 확인 후 접근 뉴타운(재정비 촉진지구)이나 재개발 지역으로 분류되는 곳은 재건축과 달리 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 원룸 등 저층주택이 밀집한 곳이다. 이 때문에 공동주택과 달리 한 구역 내에서도 조합원 간 양극화가 심하고 조합원 수가 많아 의견 수렴이 어려운 경우가 많다. 이 때문에 재개발 사업은 조합원의 사업 추진 의지가 성패를 결정하는 핵심 요소라 할 수 있다. 다만 이런 특성 때문에 대부분 민간보다는 공공기관이 주도해 뉴타운과 같은 대규모 구역을 설정하고 도로 등 기반시설을 개선하는 형태로 진행된다. 사업면적이 클수록 새로운 기반시설 조성 확보에 유리하다. 수도권 재개발 구역은 주택 노후화가 심한 상황이지만 거미줄처럼 연결된 지하철 때문에 역세권 입지를 구축한 사례가 많다. 주거환경 개선을 위한 조합원들의 사업추진 의지가 강하게 형성됐다면 개발과 분양을 통해 사업수익성을 크게 높일 수 있는 투자환경이 조성되는 셈이다.​​

>

정비사업 투자, 주변 시세 등 외부 요인 분석이 먼저 투자자들이 크게 착각하고 있는 것은 재개발 재건축 구역만 바라보고 정비사업 투자에 나서는 것이다. 하지만 이런 식으로 투자에 나선다면 실패할 가능성이 높아진다. 정비사업은 내부적 요인보다는 정부 정책 같은 외부적 요인에 의해 가격이 크게 움직인다. 게다가 최종 수익성을 결정하는 요소는 주변의 시세 흐름이 절대적이다. 일반 분양가를 높게 책정할 수 있어야 수익성이 높아지는데 일반 분양가는 정부의 분양가 통제에 따라 주변 시세 수준에서 결정되기 때문이다.최근 서울에서 추진된 정비사업이 높은 수익성을 낼 수 있었던 이유는 주변 아파트 값이 단기간에 크게 오르면서 사업 추진도 원활했기 때문이다. 즉 노후아파트를 헐고 새 집을 지을 때 주변보다 높은 분양가 책정이 가능한 환경이 조성되면 조합원들에게 돌아가는 수익금이 그만큼 많아지고 사업 추진도 빨라진다. 이처럼 정비사업과 주변 환경 사이에 선순환 고리가 형성돼야 적정한 투자환경이 조성될 수 있다. 따라서 정비사업에 투자하려면 주변 아파트의 시세가 장기간 지속적으로 오를 수 있는 지역인지 먼저 검토해 볼 필요가 있다.또 정비사업은 노후화 문제 때문에 투자자가 실거주 주택으로 접근하기 어렵다는 한계도 있다. 결국은 투자상품의 관점에서 접근해야 하지만 투자용 상품은 경기 변동에도 취약하다. 재건축 시장이 재건축 초과이익 환수나 분양가 상한제처럼 정부 정책이나 경기 상황에 따라 일반 아파트보다 가격 등락이 크게 나타나는 이유가 이 때문이다.결국, 정비 사업에 대한 투자의 관점은, 내부 요인보다는 외부 요인의 파악이 우선이라고 생각할 수 있어 정비 구역의 사업 단계나 아파트의 중저층의 유무, 개발을 위한 사업 면적, 입지 환경, 조합원의 사업 추진 의지등의 내부 요인은, 외부 요인 분석의 다음의 순서로 점검하는 것이 현명한 정비 사업 투자 접근법이다.

>

>