경매절차 참가 시 선순위 가등기에 대한 판단 ..

이미 살펴본 바와 같이, 기준 권리보다 앞서 있는 선순위 가등기는 낙찰차가 인수해야 하는 경우가 대부분입니다. 즉 등기부 상 경매개시결정 보다 선순위인 가등기가 마쳐져 있는 경우, 대부분 가등기는 소멸되지 않고 매수인이 인수하여야 하고, 가등기된 매매계약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됩니다. 그러나 선순위 가등기가 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 아니라 담보가등기인 경우 경매로 소멸되거나 매수인이 소멸시킬 수 있습니다. 즉 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기의 경우 이중매매 등을 저지하기 위하여 이루어지는 것이지만, 담보가등기는 채권자가 채권을 보전하기 위하여 근저당권을 설정하는 대신 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기의 형식만 빌리는 것입니다. 따라서 등기부상 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기의 형식을 가지고 있으나, 그 실질이 담보가등기인 경우 경매로 소멸될 수 있어 낙찰자가 인수할 필요가 없으므로, 가등기의 실질이 무엇인지 정확히 알아볼 필요가 있습니다. 나아가 선순위 가등기가 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기라 할지라도, 그 가등기권자가 10년 간 매매예약완결권을 행사하지 아니하여 제척기간이 도과되었거나 그 부동산을 점유하지 아니한 채 10년 간 소유권이전등기청구권을 행사하지 아니하여 소멸시효가 완성되었다면 그 매수인은 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 가등기의 말소를 구할 수 있습니다. 다만, 가등기권자가 경매목적물을 점유하고 있는 경우에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 중단된 상태이기 때문에, 선순위 가등기는 매수인이 인수해야 하는 것입니다. 따라서 경매절차에 참여하는 입찰자는 선순위 가등기권자가 담보가등기권자라면 당해 경매절차에서 배당요구를 할 가능성이 높고, 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기권자라면 배당요구를 하지 아니하였을 가능성이 높지만 그 실질을 제대로 파악할 필요가 있으며, 나아가 그 가등기가 마쳐진 일자를 정확히 확인할 필요가 있습니다. ​

>